近期，国务院发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》指出：“在全球经济再平衡和产业格局再调整的背景下，我国面临产业转型升级和消化严重过剩产能的挑战巨大”。不久前，在博鳌亚洲论坛“改革：重塑新兴经济体的竞争优势”分论坛上，华夏幸福基业股份有限公司副总裁轷震宇表示：“在全球背景下，中国经济发展面临的核心问题是如何以创新支撑和引领产业结构优化升级，推动中国产业向全球价值链高端跃升。”

　　在我国产业转型升级的背景下，产业园区将面临哪些问题，转型之路在哪？带着这些问题，日前记者专访了全国房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜。他表示，在产业转型升级的过程中，园区地产开发企业需要满足“三个能力”。

　　这三个能力是指“资源配置、服务运营，整合资源”。“首先要把园区作为平台，这是园区配置资源和整合资源必不可少的要素。其次园区要有服务运营的能力，资源配置仅仅是园区的基础性能力。在目前产业转型升级的大背景下，整个房地产行业也会强调这三种能力，这也是未来考核房地产企业的三个重要指标。”姜炜告诉记者，从园区整合资源的能力上来讲，每个产业园整合的资源都是不同的。如果一个园区标榜自己什么都有，那么就证明它没有自己的定位，没有明确定位的产业园区是不会有很好的服务能力的。什么企业都不会去。每个园区地产开发企业，在整合资源后都会强调自己独特的资源优势，这也是目前园区地产开发的主攻方向。

　　“当然仅仅具备这三个能力还是不够的，好的园区还要具备四个性能。”姜炜所说的“四个性能”是指专业性、多样性、服务性和金融性”。对于这“四个性能”姜炜表示，专业性是园区地产开发很重要的一点，多样性主要是指园区需要有不同类别的区分，比如说绿色建材产业园、高科技产业园等。在园区的发展上，多样性和专业性是未来园区发展的方向。专业化的园区会成为宠儿，大而全的园区不再适应时代的要求。

　　姜炜告诉记者：“专业性和多样性并不矛盾，如果园区都按专业去区分，那么不同的地域就会有不同专业化的园区，这样的园区自然就会形成多样性，有些是核心企业带动的，有些是同类企业聚集的，有些是有孵化能力的等各种不同的园区，而且按专业性划分的每个园区的都是不可复制的，比如大连软件园。”

　　姜炜所说的大连软件园位于大连高新技术产业园区，于1998年奠基成立，由DLSP（大连软件园股份有限公司）建设运营，以“中国IT外包中心”的发展定位，建设形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。目前大连软件园已经逐渐形成了国内业务形态最多、业务规模最大的外包企业集群。

　　“其次，就是服务性和金融性，也是一个园区未来能否成功的关键因素，金融是服务的一个部分，也是制约一个园区发展的重要因素，这里所说的金融性不仅仅是针对园区企业的服务，也是针对园区业主的服务。”姜炜表示，从金融方面去支持入园企业，将是今后园区发展方向之一。“企业自身的资源是有限的，如果园区这个物理平台能够具备很强的金融能力，在融资上为企业提供更多的服务模式。作为园区地产开发商，如果没有一个很好的金融安排，想让园区运营下去就只能把园区的房子卖掉，如果园区开发商具有金融支持的能力，针对园内企业就会很多种服务的模式，这就意味着开发商有很多渠道收回投资，具备持续的运营能力，而不像一些园区开发之后只是把房子卖掉。只有金融能力强了，才能给业主提供更多更全面的服务。”姜炜说。

　　对于提高园区的金融性，姜炜给记者举了个例子：“比如，园区内的房子只用于出租，这样就降低入园的企业的初期投资。如果园区开发商具备更强的金融能力的话，就可以免去企业的租金，甚至可以给企业投资，这也是一种孵化服务，类似这样的服务都会给企业提供很好的支持。”

　　姜炜表示，目前产业转型升级对我国社会经济发展形成有力的推动作用，这也即是园区地产开发企业的契机也是挑战，关键在于园区地产开发企业如何适应外部大环境变化，转变发展思路，明确园区地产目标定位，在“三个能力”上下功夫，着力满足园区的“四个性能”，实现园区地产的新一轮发展。